أم جوري 2
13-09-2008, 12:25 PM
تعلم البيع والشراء في العقار
عـمـلـيـة الـشـراء
الخطوة الأولى: حدد ما الذي تريده
ابدأ أولاً بعمل قائمة بالميزات التي تريدها في بيتك القادم حسب الأفضلية مبينا الأسباب.
استعمل هذه القائمة كدليل لبحثك ولكن تذكر بأن تتماشى مع ميزانيتك
فربما تحتاج إلى القيام بعمل مقارنات وتنازلات.
إضافة إلى ذلك، يمكنك التحدث إلى وسبطك العقاري المحترف عن المنطقة التي ترغب في العيش فيها.
إن موقع المنزل الذي ترغب به هو جزء كبير ومهم
لأي عملية انتقال من عقار إلى آخر.
لذا فإن محترفي سنتشري 21 مدربون بطريقة
تمكنهم من مساعدة عملائهم على تحديد اختياراتهم
عن طريق المشاركة عبر تحديد توجهات السوق وعدد من المعلومات المحلية
مثل إحصائيات عن الجوار (السكان الحاليين بالمنطقة) والروابط الاجتماعية المشتركة.
الخطوة الثانية: حدد ميزانيتك
الآن وبعد أن عرفت ماذا تريد بالضبط،
حان الوقت لأن ترى ما الذي تستطيع تحمله ماليا
حيث بإمكانك أن تبدأ بحساب كلفتك.
عندما تكون جاهزا للانتقال للخطوة التالية،
يمكنك الحصول على موافقة مسبقة لقرض عقاري
إذ أن هذا الإجراء يمكن أن يتم في أقل من ساعة واحدة
ويحقق في نفس الوقت هدفين هامين:
أولا: سوف يظهر لك سعر البيت الذي يتناسب مع ميزانيتك
وكيف ستكون عليه أقساطك الشهرية
ثانيا: أن البائع سيعلم بأن ميزانيتك تسمح لك بشراء منزله.
من الواضح، أن المشتري الموافق عليه مسبقا والذي يوجد لديه قرضاً عقارياً موافقاً عليه، بحاجة إلى تثمين للعقار
حيث يمكن للمشتري أن يستخدم لأكثر من مرة الموافقة السابقة عليه
كحافز قوي خلال عملية التفاوض.
الخطوة الثالثـة: التسوق والبحث عن منزل
عندما تحدد المنطقة التي ترغب في الإقامة بها والمنطقة التي تنوي العيش ضمنها،
وتكون قد كونت لديك فكرة واضحة عن المنزل الذي بقدرتك اقتناءه،
يكون الوقت قد حان لمقارنة العقارات الفعلية.
إن بدء هذا البحث عن طريق الإنترنت يمكن أن يساعدك في توفير وقتك
بما أنه يساعدك على تحديد المنازل التي تتماشى مع معايير بحثك.
بعد ذلك ، ابدأ بزيارة تلك المنازل شخصيا برفقة ممثل مبيعات واطلب منه أن يقوم بترتيب زيارات لهذه المنازل وحضور يوم / أيام مفتوحة في المنطقة التي ترغب بها
وضمن حدود ميزانيتك والمعايير المحددة من قبلك.
عند مقارنة البيوت بعضها ببعض تأكد بأن تنظر إلى جميع سمات ومواصفات العقار.
هل ضريبة العقار هي نفس الضريبة التي تدفعها على بيتك الحالي؟
هل العقار مجدد؟
هل عدد غرف النوم والحمامات هي نفس عدد غرف النوم والحمامات في بيتك السابق؟
هل موقع العقار في نفس شارع بيتك أو شوارع مماثلة ؟
هل العقار تحت الرهن.
تذكر أن تكون يقظاً أثناء بحثك عن بيت
واستخدم مخططاً فعلياً للعقار ليساعدك في تصور البيت الذي ستسكنه أنت.
الخطوة الرابعـة: تقديم عرض مالي للعقار
فور إيجادك البيت الذي تريده،
ستحتاج لتقديم عرض مالي مقابل البيت.
يعتبر هذا الأمر بشكل عام صعبا جدا ومرهقا من حيث الوقت بما أن كلا الطرفين البائع والمشتري لديهما أهدافا مختلفة بشكل كامل،
لذا فإنه يفضل في معظم الحالات وجود طرف ثالث عقاري محترف لمناقشة العرض.
إن كان لديك أي احتكاك شخصي مع بائع العقار،
لا تقم بتقديم أي معلومات حول تحركك ،
وعن وضع عقارك الحالي، ووضعك المالي أو شعورك الخاص تجاه بيته
سواء كان سلبياً أم إيجابياً لأن تلك الأمور يمكن أن تؤثر سلبا في المفاوضات المستقبلية .
الخطوة الخامسـة: معاينة البيت والتأمين
بعد الموافقة على عرض السعر المقدم من قبلك ستحتاج إلى ترتيب وتنسيق وتفسير معاينات متعددة للعقار
متضمنة الحشرات ونوعية البناء وخزان البترول وسند التمليك إلى أخر ما هنالك.
كما أنك ستحتاج أيضا إلى ترتيب ملكية التأمين وإنهاء عملية الرهن.
إن هذه الخطوة رئيسيـة وهامة في عملية الشراء وهناك العديد من المشاكل المتوقعة التي يمكن اكتشافها خلال هذه الفترة.
تلك المشاكل تتضمن تسرب الماء من الأسقف والأضرار المسببة من النمل الأبيض ومشاكل في الأساسات وتشقق الجدران إلى آخر ما هنالك
حيث أن تلك المشاكل تحدث في جميع الأوقات.
إن ممثل المبيعات الذي قام بخدمتك يستطيع أن يجعل تلك المفاوضات تسير بشكل هادئ ومريح.
وفي أغلب الأحيان
يكون أمامك أيضا خيار أن تدخل البناء وتعاينه قبل إقفال عملية الشراء أن ذلك هو فرصتك الأخيرة
للتأكد من أن جميع البنود التي وافقت عليها قد نالت رضاءك عند إتمامها.
الخطـوة السادسـة: الإقفال النهائي
قبل أن تصل إلى إقفال عملية الشراء
تأكد من أن جميع الوثائق الضرورية ووثيقة العربون قد تمت بشكل كامل.
وإذا لم يتم إكمال أعمال القرض العقاري وسند التمليك والتأمين وجميع الأمور الأخرى الضرورية بموجب قوانين الدولة والقوانين المحلية ولم تصل على طاولة الإقفال،
فإن الإقفال قد يتأخر عن الوقت المتفق عليه.
وبالاعتماد على ما ينص عليه العقد فإن ذلك يمكن أن ينتج عنه غرامات مالية وربما ضياع حقوقك في المنزل.
فور إتمام عملية الإقفال أنت تمتلك البيت بشكل رسمي ولكن تحتاج ربما إلى القيام بعدة أشياء قبل وضع حصيرة الترحيب أمام باب المنزل.
يتضمن ذلك توصيل التيار الكهربائي والاشتراك في الصحف المحلية وتنظيف أو وضع سجاد إلى أخر ما هنالك.
كمـا يمكن أن يكون هذا الوقت مناسبا لعمل بعض التجديدات المطلوبـة.
تأكد من الاتصال بممثل المبيعات من أجل تزويدك بالإرشادات و المعلومات حول الخدمات المتوفرة لزبائنه الأعزاء
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
عـمـلـيـة البـيع
الخطوة الأولى: إعداد خطـة تسويق
تقوم بوضع خطة تسويقية تساعدك في جعل منزلك مميزا في نطاق سوقـك المحلي
في جذب المشترين لـه.
ويتضمن هذا الإعلان في الصحف وإدراج العقد على شبكة الإنترنت وعمل يوم مفتوح لزيارة العقار.
ممثلو المبيعات يستخدمون في معظم الأحيان نظام تسويقي مخصص لكل عميل من اجل خلق برنامج مبيعات ذو طابع شخصي خاص بكل عميل من العملاء،
هدفه بيع المنزل بأفضل سعر ممكن وفي أقصر مدة من الوقت.
الخطوة الثانيـة: تحديد السعـر
إن الجزء الرئيسي لخطة التسويق هو وضع سعر إدراج العقار
. فإذا تم تسعير المنزل بأقل من قيمته الحقيقية فإن ذلك سيكلفك خسارة مبلغ من المال وإذا تم تسعير المنزل بأكثر مما يجب فإن ذلك يدفع المشترين المتوقعين لتجنب شراء العقار.
لتحديد أفضل سعر تطلبه راجع كلفة المنازل التي بيعت حديثا،
وقم بتقييم حجم المنافسـة في منطقتك وادرس اتجاهات سوقك المحلي. إن ممثلي المبيعات تدربوا على استخدام تلك المعلومات ليساعدوك على الوصول إلى السعر الصحيح
الذي يجب أن تطلبه كسعر لمنزلك. كما أنه من المفيد مناقشة الشروط و البنود الأخرى، مثل موعد تسليم العقار والأغراض التي يشتمل عليها التي تدخل في عملية البيع... هذا سيجعل منزلك أكثر جاذبية للمشترين المحتملين.
الخطوة الثالثـة: موعد عرض العقار
الآن حان الوقت لجعل منزلك جاهزا لتسلط عليه الأضواء.
ابدأ بتنظيفه جيدا ثم قم بترتيبه وأعد صبغه ورتب سـاحتـه.
تحدث مع ممثل المبيعات العقاري المحترف عن نصائح أخرى
يمكن أن تسـاعدك في دفع وتسريع عملية البيع والتأثير في المشترين المحتملين وذلك بمجرد وصولهم إلى باب المنزل
الخطوة الرابعـة: حماية نفسك
في بعض الحالات، تكون عملية بيع منزل ما دعوة للخطر ..
.إليك بعض النصائح التي تجعل الأمر أكثر سلامة:-
● اطلب هوية زائر العقار
● أقفل وأخف جميع الأشياء الثمينة و القيمة.
● تذكر بأن يافطات " للبيـع" تجذب المشترين، فلا تسمح لأطفالك بأن يفتحوا الباب للغرباء
● إن كان لديك حيوانات أليفـة تأكد أنها تحت السيطرة الكاملـة.
● ابعد أي مواد خطرة
تحدث إلى ممثل المبيعات المحترف الذي يقوم بخدمتك حول المزيد من نصائح السلامـة لحمايتك وحماية عائلتك.
الخطـوة الخامسـة: إتمام الاتفاق / توقيع العقد
لنعتبر بأن مشتر قام بتقديم عرض سعر لعقار ما، وحان وقت التفاوض.
اعتمد على ممثل مبيعاتك المحترف خلال تلك العملية.
هو / هي سوف يساعدانك للوصول إلى السعر المقبول
كذلك الشروط و البنود الخاصة بذلك والمحافظة على الصفقة وذلك بالوصول إلى المهلة المحددة للدفع وتسليم المنزل
والتفاصيل الأخرى بما فيها معاينة المنزل وزيارات المشتري الملائمة وجدولة العربون والخطوات الأخرى.
في الحقيقة، فإنه خلال تلك الفترة قد يكون هناك إعادة للمفاوضات حول عرض السعر المتفق عليه سابقا. مع اقتراب الموعد المحدد لإقفال الصفقة،
ربما تحتاج لإجراء بعض الإصلاحات أو القيام بأعمال إضافية للمنزل كما هو متفق عليه في العقد.
إضافة إلى ذلك، عليك المحافظة على نظافة المنزل بشكل كامل قبل الإقفال حتى يتمكن المشتري من مشاهدة العقار بشكل نهائي.
عندما تصل أخيرا إلى طاولة الإقفال تكون قد جهزت سلفا الشهادات والفحوصات الخاصة بالمنزل والمطلوبة في بلديتك أو بلدك
استعن بمكتب مناسب ليعطيك لائحة بما تحتاجه من مكتب الوساطة العقاري.
وعندما يتم تسليم النقود وتوقيع كامل الوثائق يكون قد حان الوقت لتسليم المفاتيح وللتركيز على مشروعك القادم الكبير - وترتيب بيتك الجديد
عـمـلـيـة الـشـراء
الخطوة الأولى: حدد ما الذي تريده
ابدأ أولاً بعمل قائمة بالميزات التي تريدها في بيتك القادم حسب الأفضلية مبينا الأسباب.
استعمل هذه القائمة كدليل لبحثك ولكن تذكر بأن تتماشى مع ميزانيتك
فربما تحتاج إلى القيام بعمل مقارنات وتنازلات.
إضافة إلى ذلك، يمكنك التحدث إلى وسبطك العقاري المحترف عن المنطقة التي ترغب في العيش فيها.
إن موقع المنزل الذي ترغب به هو جزء كبير ومهم
لأي عملية انتقال من عقار إلى آخر.
لذا فإن محترفي سنتشري 21 مدربون بطريقة
تمكنهم من مساعدة عملائهم على تحديد اختياراتهم
عن طريق المشاركة عبر تحديد توجهات السوق وعدد من المعلومات المحلية
مثل إحصائيات عن الجوار (السكان الحاليين بالمنطقة) والروابط الاجتماعية المشتركة.
الخطوة الثانية: حدد ميزانيتك
الآن وبعد أن عرفت ماذا تريد بالضبط،
حان الوقت لأن ترى ما الذي تستطيع تحمله ماليا
حيث بإمكانك أن تبدأ بحساب كلفتك.
عندما تكون جاهزا للانتقال للخطوة التالية،
يمكنك الحصول على موافقة مسبقة لقرض عقاري
إذ أن هذا الإجراء يمكن أن يتم في أقل من ساعة واحدة
ويحقق في نفس الوقت هدفين هامين:
أولا: سوف يظهر لك سعر البيت الذي يتناسب مع ميزانيتك
وكيف ستكون عليه أقساطك الشهرية
ثانيا: أن البائع سيعلم بأن ميزانيتك تسمح لك بشراء منزله.
من الواضح، أن المشتري الموافق عليه مسبقا والذي يوجد لديه قرضاً عقارياً موافقاً عليه، بحاجة إلى تثمين للعقار
حيث يمكن للمشتري أن يستخدم لأكثر من مرة الموافقة السابقة عليه
كحافز قوي خلال عملية التفاوض.
الخطوة الثالثـة: التسوق والبحث عن منزل
عندما تحدد المنطقة التي ترغب في الإقامة بها والمنطقة التي تنوي العيش ضمنها،
وتكون قد كونت لديك فكرة واضحة عن المنزل الذي بقدرتك اقتناءه،
يكون الوقت قد حان لمقارنة العقارات الفعلية.
إن بدء هذا البحث عن طريق الإنترنت يمكن أن يساعدك في توفير وقتك
بما أنه يساعدك على تحديد المنازل التي تتماشى مع معايير بحثك.
بعد ذلك ، ابدأ بزيارة تلك المنازل شخصيا برفقة ممثل مبيعات واطلب منه أن يقوم بترتيب زيارات لهذه المنازل وحضور يوم / أيام مفتوحة في المنطقة التي ترغب بها
وضمن حدود ميزانيتك والمعايير المحددة من قبلك.
عند مقارنة البيوت بعضها ببعض تأكد بأن تنظر إلى جميع سمات ومواصفات العقار.
هل ضريبة العقار هي نفس الضريبة التي تدفعها على بيتك الحالي؟
هل العقار مجدد؟
هل عدد غرف النوم والحمامات هي نفس عدد غرف النوم والحمامات في بيتك السابق؟
هل موقع العقار في نفس شارع بيتك أو شوارع مماثلة ؟
هل العقار تحت الرهن.
تذكر أن تكون يقظاً أثناء بحثك عن بيت
واستخدم مخططاً فعلياً للعقار ليساعدك في تصور البيت الذي ستسكنه أنت.
الخطوة الرابعـة: تقديم عرض مالي للعقار
فور إيجادك البيت الذي تريده،
ستحتاج لتقديم عرض مالي مقابل البيت.
يعتبر هذا الأمر بشكل عام صعبا جدا ومرهقا من حيث الوقت بما أن كلا الطرفين البائع والمشتري لديهما أهدافا مختلفة بشكل كامل،
لذا فإنه يفضل في معظم الحالات وجود طرف ثالث عقاري محترف لمناقشة العرض.
إن كان لديك أي احتكاك شخصي مع بائع العقار،
لا تقم بتقديم أي معلومات حول تحركك ،
وعن وضع عقارك الحالي، ووضعك المالي أو شعورك الخاص تجاه بيته
سواء كان سلبياً أم إيجابياً لأن تلك الأمور يمكن أن تؤثر سلبا في المفاوضات المستقبلية .
الخطوة الخامسـة: معاينة البيت والتأمين
بعد الموافقة على عرض السعر المقدم من قبلك ستحتاج إلى ترتيب وتنسيق وتفسير معاينات متعددة للعقار
متضمنة الحشرات ونوعية البناء وخزان البترول وسند التمليك إلى أخر ما هنالك.
كما أنك ستحتاج أيضا إلى ترتيب ملكية التأمين وإنهاء عملية الرهن.
إن هذه الخطوة رئيسيـة وهامة في عملية الشراء وهناك العديد من المشاكل المتوقعة التي يمكن اكتشافها خلال هذه الفترة.
تلك المشاكل تتضمن تسرب الماء من الأسقف والأضرار المسببة من النمل الأبيض ومشاكل في الأساسات وتشقق الجدران إلى آخر ما هنالك
حيث أن تلك المشاكل تحدث في جميع الأوقات.
إن ممثل المبيعات الذي قام بخدمتك يستطيع أن يجعل تلك المفاوضات تسير بشكل هادئ ومريح.
وفي أغلب الأحيان
يكون أمامك أيضا خيار أن تدخل البناء وتعاينه قبل إقفال عملية الشراء أن ذلك هو فرصتك الأخيرة
للتأكد من أن جميع البنود التي وافقت عليها قد نالت رضاءك عند إتمامها.
الخطـوة السادسـة: الإقفال النهائي
قبل أن تصل إلى إقفال عملية الشراء
تأكد من أن جميع الوثائق الضرورية ووثيقة العربون قد تمت بشكل كامل.
وإذا لم يتم إكمال أعمال القرض العقاري وسند التمليك والتأمين وجميع الأمور الأخرى الضرورية بموجب قوانين الدولة والقوانين المحلية ولم تصل على طاولة الإقفال،
فإن الإقفال قد يتأخر عن الوقت المتفق عليه.
وبالاعتماد على ما ينص عليه العقد فإن ذلك يمكن أن ينتج عنه غرامات مالية وربما ضياع حقوقك في المنزل.
فور إتمام عملية الإقفال أنت تمتلك البيت بشكل رسمي ولكن تحتاج ربما إلى القيام بعدة أشياء قبل وضع حصيرة الترحيب أمام باب المنزل.
يتضمن ذلك توصيل التيار الكهربائي والاشتراك في الصحف المحلية وتنظيف أو وضع سجاد إلى أخر ما هنالك.
كمـا يمكن أن يكون هذا الوقت مناسبا لعمل بعض التجديدات المطلوبـة.
تأكد من الاتصال بممثل المبيعات من أجل تزويدك بالإرشادات و المعلومات حول الخدمات المتوفرة لزبائنه الأعزاء
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
عـمـلـيـة البـيع
الخطوة الأولى: إعداد خطـة تسويق
تقوم بوضع خطة تسويقية تساعدك في جعل منزلك مميزا في نطاق سوقـك المحلي
في جذب المشترين لـه.
ويتضمن هذا الإعلان في الصحف وإدراج العقد على شبكة الإنترنت وعمل يوم مفتوح لزيارة العقار.
ممثلو المبيعات يستخدمون في معظم الأحيان نظام تسويقي مخصص لكل عميل من اجل خلق برنامج مبيعات ذو طابع شخصي خاص بكل عميل من العملاء،
هدفه بيع المنزل بأفضل سعر ممكن وفي أقصر مدة من الوقت.
الخطوة الثانيـة: تحديد السعـر
إن الجزء الرئيسي لخطة التسويق هو وضع سعر إدراج العقار
. فإذا تم تسعير المنزل بأقل من قيمته الحقيقية فإن ذلك سيكلفك خسارة مبلغ من المال وإذا تم تسعير المنزل بأكثر مما يجب فإن ذلك يدفع المشترين المتوقعين لتجنب شراء العقار.
لتحديد أفضل سعر تطلبه راجع كلفة المنازل التي بيعت حديثا،
وقم بتقييم حجم المنافسـة في منطقتك وادرس اتجاهات سوقك المحلي. إن ممثلي المبيعات تدربوا على استخدام تلك المعلومات ليساعدوك على الوصول إلى السعر الصحيح
الذي يجب أن تطلبه كسعر لمنزلك. كما أنه من المفيد مناقشة الشروط و البنود الأخرى، مثل موعد تسليم العقار والأغراض التي يشتمل عليها التي تدخل في عملية البيع... هذا سيجعل منزلك أكثر جاذبية للمشترين المحتملين.
الخطوة الثالثـة: موعد عرض العقار
الآن حان الوقت لجعل منزلك جاهزا لتسلط عليه الأضواء.
ابدأ بتنظيفه جيدا ثم قم بترتيبه وأعد صبغه ورتب سـاحتـه.
تحدث مع ممثل المبيعات العقاري المحترف عن نصائح أخرى
يمكن أن تسـاعدك في دفع وتسريع عملية البيع والتأثير في المشترين المحتملين وذلك بمجرد وصولهم إلى باب المنزل
الخطوة الرابعـة: حماية نفسك
في بعض الحالات، تكون عملية بيع منزل ما دعوة للخطر ..
.إليك بعض النصائح التي تجعل الأمر أكثر سلامة:-
● اطلب هوية زائر العقار
● أقفل وأخف جميع الأشياء الثمينة و القيمة.
● تذكر بأن يافطات " للبيـع" تجذب المشترين، فلا تسمح لأطفالك بأن يفتحوا الباب للغرباء
● إن كان لديك حيوانات أليفـة تأكد أنها تحت السيطرة الكاملـة.
● ابعد أي مواد خطرة
تحدث إلى ممثل المبيعات المحترف الذي يقوم بخدمتك حول المزيد من نصائح السلامـة لحمايتك وحماية عائلتك.
الخطـوة الخامسـة: إتمام الاتفاق / توقيع العقد
لنعتبر بأن مشتر قام بتقديم عرض سعر لعقار ما، وحان وقت التفاوض.
اعتمد على ممثل مبيعاتك المحترف خلال تلك العملية.
هو / هي سوف يساعدانك للوصول إلى السعر المقبول
كذلك الشروط و البنود الخاصة بذلك والمحافظة على الصفقة وذلك بالوصول إلى المهلة المحددة للدفع وتسليم المنزل
والتفاصيل الأخرى بما فيها معاينة المنزل وزيارات المشتري الملائمة وجدولة العربون والخطوات الأخرى.
في الحقيقة، فإنه خلال تلك الفترة قد يكون هناك إعادة للمفاوضات حول عرض السعر المتفق عليه سابقا. مع اقتراب الموعد المحدد لإقفال الصفقة،
ربما تحتاج لإجراء بعض الإصلاحات أو القيام بأعمال إضافية للمنزل كما هو متفق عليه في العقد.
إضافة إلى ذلك، عليك المحافظة على نظافة المنزل بشكل كامل قبل الإقفال حتى يتمكن المشتري من مشاهدة العقار بشكل نهائي.
عندما تصل أخيرا إلى طاولة الإقفال تكون قد جهزت سلفا الشهادات والفحوصات الخاصة بالمنزل والمطلوبة في بلديتك أو بلدك
استعن بمكتب مناسب ليعطيك لائحة بما تحتاجه من مكتب الوساطة العقاري.
وعندما يتم تسليم النقود وتوقيع كامل الوثائق يكون قد حان الوقت لتسليم المفاتيح وللتركيز على مشروعك القادم الكبير - وترتيب بيتك الجديد