أم جوري 2
13-09-2008, 01:37 PM
نصت المادة( 1 ) من القرار على النوع الأول ، وهو المستثمرون ، سواء كانوا أشخاصًا معنوية بشرط أن يكون قد صدر لهم ترخيص بنشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي ويرجع في بيان صفة المستثمر إلى نظام استثمار رأس المال الأجنبي الجديد. وقد اشترط النص لتملك المستثمرين العقار اللازم لمزاولة أنشطتهم ولسكن المستثمرين والعاملين لديهم صدور موافقة الجهة التي أصدرت ترخيص الاستثمار.
2- وقد نصت المادة ( 2 ) من النظام على أنه " يسمح للأشخاص غير السعوديين ذوي الصفة الطبيعية المقيمين في المملكة إقامة نظامية بتملك العقار لسكنهم الخاص، وذلك بعد ترخيص لهم من وزارة الداخلية .
وبذلك لا يجوز لهؤلاء تملك العقار اللازم لسكنهم إلا بعد صدور ترخيص لهم بذلك من وزارة الداخلية . والحكمة في هذا الشرط هو أن تتحقق الوزارة من سلامة وثائق الإقامة طبقًا لنظام الإقامة وتعليمات الوزارة .
3- وقد نصت المادة ( 3 ) على جواز تملك الممثليات الأجنبية المعتمدة بالمملكة تملك مقر الممثلية ، ومقر السكن الخاص لرئيسها وأعضائها ، كما أجاز النص للهيئات الدولية والإقليمية ذاك أن تتملك الرسمي لها .
وقد أورد النص لجواز التملك في هذه الحالات شرطان :-
أ- أساس المعاملة بالمثل ، بمعنى أنه يجوز قانونًا للممثلية السعودية في الدولة الأجنبية هذا التملك عند طلب ممثلية هذه الأخيرة التملك.
ب- الحصول على ترخيص من وزارة االخارجية بالتملك . والهدف من هذا الشرط أن تتحقق الوزارة من وجود مبدأ المعاملة بالمثل لدى الدولة طالبة تملك مقر ممثليتها ولسكن رئيس البعثة الدبلوماسية وأعضائها . ويسري ذلك على القنصليات كذلك ، حيث أن عبارة النص عامة وهي " الممثليات الأجنبية المعتمدة " .
4- وقد أجازت المادة
( 3 ) للهيئات الدولية والإقليمية تملك المقر الرسمي لها ، بشرط الحصول على ترخيص من وزارة الخارجية . ويلاحظ أن النص لم يشر إلى جواز تملك العقار اللازم لسكن رئيس فرع الهيئة الدولية والإقليمية وموظفيها . على أنه لا يفهم من ذلك عدم جواز التملك في هذه الحالة ن إذ يمكن أن يسري على هذه الهيئات تعبير " الممثليات الأجنبية المعتمدة بالمملكة " .
5- وقد أحسن النظام إذ وفر مرونة في هذا المجال ، فقد أجاز بموافقة رئيس مجلس الوزراء تملك الأجانب للعقارات للسكن الخاص في غير الحالات المشار إليها في المواد 3 ، 2 ، 1 - وبذلك يجوز بموافقة من رئيس المجلس الموافقة على حالات استثنائية طبقًا لما يراه من ضرورة أو تحقيقًا للصالح العام .
6- على أن هناك شرطًا لتملك الهيئات الدولية والإقليمية للعقارات ، وهو أن يكون ذلك " في حدود ما تقتضي به الاتفاقات التي تحكمها " . ويكون التحقق من صلاحية هذه الحدود من صلاحية وزارة الخارجية عندما يطلب منها الموافقة على التملك . وبالتالي ، فمثال الهيئات الدولية الأمم المتحدة . ومثال الهيئات الإقليمية مجلس التعاون الخليجي والجامعة العربية والمنظمات المنبثقة منها كالمجلس الاقتصادي والاجتماعي وغيره .
7- ولا ينطبق هذا النص على جميع المنظمات الدولية والإقليمية ، بل يقيد بما نصت عليه المادة ( 3 ) من النظام ، وهو أن هذا الحق في التملك يكون : " في حدود ما تقضي به الاتفاقيات التي تحكمها ." فيشترط لتمتع هذه الهيئات بحق التملك أن تكون المملكة قد انضمت إلى اتفاقية الهيئة الدولية أو الإقليمية ، مثل منظمة المؤتمر الإسلامي ، والجامعة العربية ومجلس التعاون . وقد ورد في المادة ( 1 ) أنه " كما يجوز استئجار العقار المشار إليه " .
القيود المقررة على تملك العقارات :
8- عالجت المادة ( 1 ) حالة المستثمرين من الأشخاص الطبيعيين أو الأشخاص المعنوية المتمتعين بالترخيص بمزاولة نشاط الاستثمار بالمملكة ، إذا كان ذلك الترخيص يشمل شراء مبان أو أراضٍ لإقامة مبان عليها واستثمارها بالبيع أو التأجير – واشترط النص في هذه الحالة ألا تقل التكلفة الإجمالية للمشروع أرضًا وبناءً عن ثلاثين مليون ريال – ويجوز لمجلس الوزراء تعديل هذا المبلغ – كما يشترط أن يتم استثمار ذلك العقار خلال خمس سنوات من ملكيته " .
9- ونتبين أن هذا النص يتضمن القواعد التالية :-
أ -أن يكون ترخيص الاستثمار على شراء مبانٍ أو أراضٍ لإقامة المباني عليها ، واستثمارها بالبيع أو الإيجار .
وبالتالي فحق التملك هنا مشروط بأن يكون ترخيص الاستثمار ينص على ذلك . ويفسر هذا الشرط تفسيرًا ضيقًا ، فإذا كان الترخيص ينص على شراء مبان لاستثمارها ، فلا يجوز شراء الأراضي لإقامة المباني عليها . وإذا كان ترخيص الاستثمار ينص على شراء المباني أو الأرض ، اقتصر الحق في التملك على ذلك ، فلا يجوز إقامة المباني على الأرض ، ولا استثمار المبني ولا الأرض .
10- وقد نصت المادة ( 5 ) على استثناء عام لحق الأشخاص الأجانب في تملك العقارات ، وذلك في داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة ، حيث حظر النص ذلك كقاعدة عامة – والهدف المحافظة على الطابع الشرعي للمدينتين باعتبارهما مقرًا للشعائر في الحج والعمرة .
11- وقد استثنت المادة ( 5 ) من هذا الحظر حالتين :
1- أن يكون اكتساب الملكية مقترنًا بوقف العقار المملوك طبقًا للقواعد الشرعية ، وأن تكون الجهة الموقوف عليها سعودية ، وبشرط أن تنص حجة الوقف على أن يكون المجلس الأعلى للأوقاف هو ناظر الوقف ولم يرد بالنص اشتراط أن تكون الجهة التي اكتسبت حق ملكية العقار في إحدى المدينتين إسلامية . ونرى أن الأمر لا يحتاج إلى نص ، لأن مجرد دخول غير المسلمين مكة المكرمة والمدينة المنورة هو أمر محظور طبقًا للشريعة الإسلامية ، باعتبارهما مدينتين مقدستين وبالتالي ، فلا يطبق النص على شخص طبيعي غير مسلم ، فلا يجوز لـه تملك العقارات في أي من المدينتين .
2- يرد في المادة ( 5 ) استثناء آخر للحظر وهو أنه " يجوز لغير السعودي من المسلمين استئجار العقار داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة " – ولكن بشرط ألا تزيد مدة الإيجار عن سنتين قابلة للتجديد لمدة أو مدد مماثلة .
والهدف من هذا الاستثناء العمل على راحة الحجاج والمعتمرين .
21- وقد نصت المادة السابعة على عدم تطبيق النظام في أربع حالات : والحالة الأولى هي " حقوق الملكية التي ترتبت لغير السعوديين بموجب الأنظمة السابقة " – على أن النص قد ورد فيه أن النظام يطبق عند انتقال ملكية العقار . وعلى ذلك ، فإذا انتقلت الملكية إلى غير من خولهم النظام حق تملك العقارات ، كان هذا التصرف باطلاً لمخالفته لأحكام النظام الآمرة .
31- والحالة الثانية التي لا يطبق فيها النظام هي " المزايا التي تضمنتها القواعد المنظمة لتملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية " . وبالتالي ، فلا تطبق أحكام النظام على المواطنين الخليجيين من رعايا مجلس التعاون ، وإنما تطبق عليهم القواعد التي صدرت بها قرارات من المجلس الأعلى ، وصدرت طبقًا لها قرارات من الدولة السعودية .
41- والحالة الثالثة التي لا تطبق فيها أحكام النظام هي " اكتساب حق الملكية أو أي حق عيني آخر على عقار عن طريق الميراث " . وبالتالي ، فإذا ورث أجنبي عقارًا من مورثه يقع في المملكة ، كان له ذلك . على أنه يستثنى من ذلك دون حاجة لنص – أن يكون الأجنبي الوارث غير مسلم فيتمتع بالإرث في أي مكان بالمملكة، عدا مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة . والهدف هو مساواة رعايا مجلس التعاون الخليجي بالسعوديين ، وهو من أهداف إنشاء مجلس التعاون .
51- والحالة الرابعة لعدم تطبيق النظام هي : " الأنظمة وقرارات مجلس الوزراء والأوامر السامية التي تمنع التملك في بعض المواقع . " والهدف واضح من هذا النص ، وهو سلطة الحكومة السعودية في حظر تملك الأجانب للعقارات في عدة حالات : المناطق العسكرية ، أو بالقرب من المطارات ، أو حول مناطق أمنية معينة ، أو في مناطق المحميات الطبيعية ، وهو عرف معمول به عالميًا .
أثر صدور النظام اقتصاديًا :
61- صدر هذا النظام ضمن خطة المملكة لتشجيع الاستثمار الأجنبي في البلاد ، حيث أن تسهيل تملك المستثمرين الأجانب للعقارات لمقار أعمالهم وسكن موظفيهم يؤدي إلى إقبالهم على الاستثمار بالمملكة . وللنظام الجديد أثر اقتصادي هام ، وهو تنشيط التعامل في العقارات ، خاصة وقد نصت المادة ( 2 ) على جواز تملك الأجانب المقيمين بصفة قانونية بالمملكة للعقارات بغرض السكن الخاص – وهو الأمر الذي لم يكن مسموحًا به من قبل . وسيؤدي ذلك إلى انتعاش التعامل في العقارات ، نظرًا للعدد الكبير من العاملين الأجانب بالمملكة ، وخاصة الذين يقيمون للعمل مددًا طويلة
2- وقد نصت المادة ( 2 ) من النظام على أنه " يسمح للأشخاص غير السعوديين ذوي الصفة الطبيعية المقيمين في المملكة إقامة نظامية بتملك العقار لسكنهم الخاص، وذلك بعد ترخيص لهم من وزارة الداخلية .
وبذلك لا يجوز لهؤلاء تملك العقار اللازم لسكنهم إلا بعد صدور ترخيص لهم بذلك من وزارة الداخلية . والحكمة في هذا الشرط هو أن تتحقق الوزارة من سلامة وثائق الإقامة طبقًا لنظام الإقامة وتعليمات الوزارة .
3- وقد نصت المادة ( 3 ) على جواز تملك الممثليات الأجنبية المعتمدة بالمملكة تملك مقر الممثلية ، ومقر السكن الخاص لرئيسها وأعضائها ، كما أجاز النص للهيئات الدولية والإقليمية ذاك أن تتملك الرسمي لها .
وقد أورد النص لجواز التملك في هذه الحالات شرطان :-
أ- أساس المعاملة بالمثل ، بمعنى أنه يجوز قانونًا للممثلية السعودية في الدولة الأجنبية هذا التملك عند طلب ممثلية هذه الأخيرة التملك.
ب- الحصول على ترخيص من وزارة االخارجية بالتملك . والهدف من هذا الشرط أن تتحقق الوزارة من وجود مبدأ المعاملة بالمثل لدى الدولة طالبة تملك مقر ممثليتها ولسكن رئيس البعثة الدبلوماسية وأعضائها . ويسري ذلك على القنصليات كذلك ، حيث أن عبارة النص عامة وهي " الممثليات الأجنبية المعتمدة " .
4- وقد أجازت المادة
( 3 ) للهيئات الدولية والإقليمية تملك المقر الرسمي لها ، بشرط الحصول على ترخيص من وزارة الخارجية . ويلاحظ أن النص لم يشر إلى جواز تملك العقار اللازم لسكن رئيس فرع الهيئة الدولية والإقليمية وموظفيها . على أنه لا يفهم من ذلك عدم جواز التملك في هذه الحالة ن إذ يمكن أن يسري على هذه الهيئات تعبير " الممثليات الأجنبية المعتمدة بالمملكة " .
5- وقد أحسن النظام إذ وفر مرونة في هذا المجال ، فقد أجاز بموافقة رئيس مجلس الوزراء تملك الأجانب للعقارات للسكن الخاص في غير الحالات المشار إليها في المواد 3 ، 2 ، 1 - وبذلك يجوز بموافقة من رئيس المجلس الموافقة على حالات استثنائية طبقًا لما يراه من ضرورة أو تحقيقًا للصالح العام .
6- على أن هناك شرطًا لتملك الهيئات الدولية والإقليمية للعقارات ، وهو أن يكون ذلك " في حدود ما تقتضي به الاتفاقات التي تحكمها " . ويكون التحقق من صلاحية هذه الحدود من صلاحية وزارة الخارجية عندما يطلب منها الموافقة على التملك . وبالتالي ، فمثال الهيئات الدولية الأمم المتحدة . ومثال الهيئات الإقليمية مجلس التعاون الخليجي والجامعة العربية والمنظمات المنبثقة منها كالمجلس الاقتصادي والاجتماعي وغيره .
7- ولا ينطبق هذا النص على جميع المنظمات الدولية والإقليمية ، بل يقيد بما نصت عليه المادة ( 3 ) من النظام ، وهو أن هذا الحق في التملك يكون : " في حدود ما تقضي به الاتفاقيات التي تحكمها ." فيشترط لتمتع هذه الهيئات بحق التملك أن تكون المملكة قد انضمت إلى اتفاقية الهيئة الدولية أو الإقليمية ، مثل منظمة المؤتمر الإسلامي ، والجامعة العربية ومجلس التعاون . وقد ورد في المادة ( 1 ) أنه " كما يجوز استئجار العقار المشار إليه " .
القيود المقررة على تملك العقارات :
8- عالجت المادة ( 1 ) حالة المستثمرين من الأشخاص الطبيعيين أو الأشخاص المعنوية المتمتعين بالترخيص بمزاولة نشاط الاستثمار بالمملكة ، إذا كان ذلك الترخيص يشمل شراء مبان أو أراضٍ لإقامة مبان عليها واستثمارها بالبيع أو التأجير – واشترط النص في هذه الحالة ألا تقل التكلفة الإجمالية للمشروع أرضًا وبناءً عن ثلاثين مليون ريال – ويجوز لمجلس الوزراء تعديل هذا المبلغ – كما يشترط أن يتم استثمار ذلك العقار خلال خمس سنوات من ملكيته " .
9- ونتبين أن هذا النص يتضمن القواعد التالية :-
أ -أن يكون ترخيص الاستثمار على شراء مبانٍ أو أراضٍ لإقامة المباني عليها ، واستثمارها بالبيع أو الإيجار .
وبالتالي فحق التملك هنا مشروط بأن يكون ترخيص الاستثمار ينص على ذلك . ويفسر هذا الشرط تفسيرًا ضيقًا ، فإذا كان الترخيص ينص على شراء مبان لاستثمارها ، فلا يجوز شراء الأراضي لإقامة المباني عليها . وإذا كان ترخيص الاستثمار ينص على شراء المباني أو الأرض ، اقتصر الحق في التملك على ذلك ، فلا يجوز إقامة المباني على الأرض ، ولا استثمار المبني ولا الأرض .
10- وقد نصت المادة ( 5 ) على استثناء عام لحق الأشخاص الأجانب في تملك العقارات ، وذلك في داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة ، حيث حظر النص ذلك كقاعدة عامة – والهدف المحافظة على الطابع الشرعي للمدينتين باعتبارهما مقرًا للشعائر في الحج والعمرة .
11- وقد استثنت المادة ( 5 ) من هذا الحظر حالتين :
1- أن يكون اكتساب الملكية مقترنًا بوقف العقار المملوك طبقًا للقواعد الشرعية ، وأن تكون الجهة الموقوف عليها سعودية ، وبشرط أن تنص حجة الوقف على أن يكون المجلس الأعلى للأوقاف هو ناظر الوقف ولم يرد بالنص اشتراط أن تكون الجهة التي اكتسبت حق ملكية العقار في إحدى المدينتين إسلامية . ونرى أن الأمر لا يحتاج إلى نص ، لأن مجرد دخول غير المسلمين مكة المكرمة والمدينة المنورة هو أمر محظور طبقًا للشريعة الإسلامية ، باعتبارهما مدينتين مقدستين وبالتالي ، فلا يطبق النص على شخص طبيعي غير مسلم ، فلا يجوز لـه تملك العقارات في أي من المدينتين .
2- يرد في المادة ( 5 ) استثناء آخر للحظر وهو أنه " يجوز لغير السعودي من المسلمين استئجار العقار داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة " – ولكن بشرط ألا تزيد مدة الإيجار عن سنتين قابلة للتجديد لمدة أو مدد مماثلة .
والهدف من هذا الاستثناء العمل على راحة الحجاج والمعتمرين .
21- وقد نصت المادة السابعة على عدم تطبيق النظام في أربع حالات : والحالة الأولى هي " حقوق الملكية التي ترتبت لغير السعوديين بموجب الأنظمة السابقة " – على أن النص قد ورد فيه أن النظام يطبق عند انتقال ملكية العقار . وعلى ذلك ، فإذا انتقلت الملكية إلى غير من خولهم النظام حق تملك العقارات ، كان هذا التصرف باطلاً لمخالفته لأحكام النظام الآمرة .
31- والحالة الثانية التي لا يطبق فيها النظام هي " المزايا التي تضمنتها القواعد المنظمة لتملك العقار لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية " . وبالتالي ، فلا تطبق أحكام النظام على المواطنين الخليجيين من رعايا مجلس التعاون ، وإنما تطبق عليهم القواعد التي صدرت بها قرارات من المجلس الأعلى ، وصدرت طبقًا لها قرارات من الدولة السعودية .
41- والحالة الثالثة التي لا تطبق فيها أحكام النظام هي " اكتساب حق الملكية أو أي حق عيني آخر على عقار عن طريق الميراث " . وبالتالي ، فإذا ورث أجنبي عقارًا من مورثه يقع في المملكة ، كان له ذلك . على أنه يستثنى من ذلك دون حاجة لنص – أن يكون الأجنبي الوارث غير مسلم فيتمتع بالإرث في أي مكان بالمملكة، عدا مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة . والهدف هو مساواة رعايا مجلس التعاون الخليجي بالسعوديين ، وهو من أهداف إنشاء مجلس التعاون .
51- والحالة الرابعة لعدم تطبيق النظام هي : " الأنظمة وقرارات مجلس الوزراء والأوامر السامية التي تمنع التملك في بعض المواقع . " والهدف واضح من هذا النص ، وهو سلطة الحكومة السعودية في حظر تملك الأجانب للعقارات في عدة حالات : المناطق العسكرية ، أو بالقرب من المطارات ، أو حول مناطق أمنية معينة ، أو في مناطق المحميات الطبيعية ، وهو عرف معمول به عالميًا .
أثر صدور النظام اقتصاديًا :
61- صدر هذا النظام ضمن خطة المملكة لتشجيع الاستثمار الأجنبي في البلاد ، حيث أن تسهيل تملك المستثمرين الأجانب للعقارات لمقار أعمالهم وسكن موظفيهم يؤدي إلى إقبالهم على الاستثمار بالمملكة . وللنظام الجديد أثر اقتصادي هام ، وهو تنشيط التعامل في العقارات ، خاصة وقد نصت المادة ( 2 ) على جواز تملك الأجانب المقيمين بصفة قانونية بالمملكة للعقارات بغرض السكن الخاص – وهو الأمر الذي لم يكن مسموحًا به من قبل . وسيؤدي ذلك إلى انتعاش التعامل في العقارات ، نظرًا للعدد الكبير من العاملين الأجانب بالمملكة ، وخاصة الذين يقيمون للعمل مددًا طويلة